Renovierungskosten nach einer Modernisierung sind umlagefähig

Im März 2011 hatte sich der Bundesgerichtshof (BGH) erneut mit der Frage zu beschäftigen, ob Renovierungskosten im Rahmen einer Modernisierung zu den nach § 559 BGB umlagefähigen Modernisierungskosten zählen. Im zu entscheidenden Fall ging es um den Einbau von Wasserzählern. Die Mieter der betroffenen Wohnung verlangten vom Vermieter einen Tapezierungsvorschuss. Nachdem die Vorinstanz davon ausging, dass solche Arbeiten nicht in Gänze in einem ursächlichen Zusammenhang mit der Modernisierungsmaßnahme stehen, entschied der BGH, dass zu den Kosten baulicher Modernisierungsarbeiten auch die Aufwendungen gehören, die durch Renovierungsarbeiten zur Herstellung des ursprünglichen Zustandes anfallen. Dabei spielt es für die rechtliche Beurteilung keine Rolle, ob der Mieter diese Arbeiten selbst ausführt und dem Vermieter in Rechnung stellt oder der Vermieter von Anfang an eine Drittfirma mit der Ausführung dieser Renovierungsarbeiten beauftragt. Insofern sind anfallende Aufwendungen für Renovierung, die nach Abschluss einer Modernisierungsmaßnahme erforderlich werden, umlagefähige Modernisierungskosten und anteilig vom Mieter zu tragen.

Mieterhöhung nach Modernisierung trotz fehlender Ankündigung

Im gleichen Monat erging ein weiteres Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) zum Thema Modernisierungen. Vorliegend wollte ein Vermieter einen Fahrstuhl einbauen und kündigte diese Maßnahme als Modernisierung an. Nachdem die Mieterin die Duldung verweigerte, zog der Vermieter die Modernisierungsankündigung zurück, baute den Fahrstuhl aber dennoch ein. Nachdem der Vermieter eine Mieterhöhung nach Modernisierung erklärte und die Mieterin den Erhöhungsbetrag nicht zahlte, klagte der Vermieter. In seiner Urteilsbegründung führte der BGH aus, dass zwar die Rücknahme der Modernisierungsankündigung so ausgelegt werden müsse, als sei die Maßnahme überhaupt nicht angekündigt worden, der Vermieter dennoch einen Anspruch auf die Mieterhöhung habe. Die Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme solle die Mieter nur bei der Durchführung der Modernisierungsmaßnahme schützen, indem der Mieter durch die vom Vermieter gemachten Angaben in die Lage versetzt wird zu prüfen, ob es eine Modernisierungsmaßnahme ist und er nach den gesetzlichen Vorgaben zur Duldung verpflichtet ist. Die Modernisierungsankündigung darf jedoch nicht den Vermieter in seinem Recht beschränken, einen Teil der Modernisierungskosten auf den Mieter umzulegen. Insofern prüfte das Gericht nach den tatsächlich erfolgten Arbeiten lediglich, ob es sich bei der Baumaßnahme um eine Modernisierung handelte. Im vorliegenden Fall stellte der Fahrstuhleinbau eine nachhaltige Wohnwertverbesserung dar, so dass der Vermieter, auch ohne vorangegangene Ankündigung, zur Mieterhöhung berechtigt war.

Fehlende Erlaubnis zur Untervermietung kann zur Kündigung des Mieters führen

In einem weiteren Fall hatte sich der Bundesgerichtshof (BGH) mit der Frage beschäftigt, ob eine Kündigung des Mieters zulässig sei, der ohne die Erlaubnis des Vermieters die Wohnung untervermietet. Im vorliegenden Fall enthielt der Mietvertrag die Klausel, dass der Vermieter grundsätzlich eine Genehmigung zur Untervermietung erteile, der Mieter jedoch bei einem Wechsel des Untermieters die schriftliche Einwilligung des Vermieters benötige. Der Vermieter verweigerte in der Vergangenheit trotz dieser vertraglichen Regelung mehrfach die von der Mieterin angezeigten Untervermietungen ohne Grund und kündigte das Mietverhältnis der Mieterin. Obgleich der BGH in diesem Fall die Kündigung als unzulässig ansah und die Klage abwies, wies er in der Urteilsbegründung ausdrücklich darauf hin, dass der Mieter seine Vertragspflichten verletzt, wenn er eine Untervermietung ohne die erforderliche Genehmigung des Vermieters vornimmt. Dies könne im Einzelfall eine Kündigung des Vermieters wegen Verletzung von Vertragspflichten rechtfertigen.

Darlehen von Verwandten darf nicht als Einkommen angerechnet werden

Das Bundessozialgericht (BSG) hat mit Urteil vom 17.06.2010 entschieden, dass das Darlehen eines Verwandten eines Hartz-IV-Empfängers nicht als Einkommen zu berücksichtigen ist. In diesem Fall hatte die Klägerin, die einen Anspruch auf ALG II hatte, einen Geldbetrag von 1.500,00 € auf ihr Konto erhalten. Auf Nachfrage des Jobcenters gab sie an, dass es sich um ein Darlehen ihres Onkels handele, was sie durch Schriftstücke belegen konnte. Das Jobcenter kürzte daraufhin die Regelleistung mit der Begründung, die Klägerin habe ein Einkommen erzielt. Das Gericht gab der Klage der ALG II-Empfängerin gegen den Bescheid des Jobcenters statt und führte in seiner Begründung aus, dass Darlehen nicht als sonstiges Einkommen gewertet werden dürfen, sofern sie eine verbindliche Rückzahlungsverpflichtung enthalten. Sofern die Ernsthaftigkeit des Darlehensvertrages nachgewiesen werden könne, darf es auch keine Unterscheidung zwischen einem Bankdarlehen und einem Darlehen zwischen Verwandten geben.

Kinderlärm

Zukünftig wird auch das Bundesimmissionsschutzgesetz eine Regelung enthalten, wonach Lärm, der von Kindereinrichtungen wie Kitas, Schulplätzen und Kinderspielplätzen ausgeht, grundsätzlich zu tolerieren ist. Dieser Kinderlärm gilt als privilegiert und stellt auch bei Überschreiten bestimmter Dezibel-Höchstwerte keine schädliche Umwelteinwirkung dar. Die Richtwerte, die beispielsweise für Industrieanlagen oder Sportplätze gelten, dürfen daher nicht herangezogen werden. Diese gesetzgeberische Toleranz hatte das Land Berlin als erstes Bundesland bereits vor einem Jahr im Landes-Immissionsschutzgesetz verankert. Damit wurde das gesetzlich festgeschrieben, was sich in der Rechtsprechung bereits durchgesetzt hatte: Geräusche von Kindern sind als sozialadäquates Verhalten anzusehen und daher der Umwelt zumutbar. Obgleich Kinderlärm, der der kindlichen Entwicklung dient, von den Mitmenschen hinzunehmen ist, bleibt es dennoch dabei, dass Kinder auch lernen müssen, auf ihre Umgebung Rücksicht zu nehmen.