Wissenswertes aus der Rechtsprechung
Betriebskostennachforderung bei unbekannter Anschrift des Mieters
Grundsätzlich hat der Vermieter spätestens 12 Monate nach Abrechnungsende über die Betriebskostenvorauszahlungen abzurechnen. Kommt er dieser Verpflichtung nicht in der gesetzlich fest vorgebenden Frist nach, kann er die sich etwaig aus der Abrechnung ergebenen Nachforderungen aufgrund der Ausschlussfrist nicht mehr beim Mieter geltend machen.
Das Amtsgericht Bad Neuenahr-Ahrweiler ist jedoch in seinem Urteil vom 23.05.2007 zu dem Ergebnis gekommen, dass eine verspätete Zustellung der Betriebskostenabrechnung, also nach Ende der Ausschlussfrist, dann nicht den Mieter von der Verpflichtung zur Bezahlung der Nachforderung befreit, wenn der Vermieter die verspätete Zustellung der Betriebskostenabrechnung nicht zu vertreten hat, weil der Mieter ohne Mitteilung einer neuen Anschrift ausgezogen sei und damit eine vertragliche Nebenpflicht verletzt habe. In diesem Fall kann der Vermieter auch bei Zustellung nach Ablauf der Ausschlussfrist von 12 Monaten eine etwaige Nachforderung geltend machen.
Anbohren von Kunststofffenstern
Erneut musste sich das Amtsgericht Spandau mit der Frage beschäftigen, ob der Mieter seine Kunststofffenster anbohren darf. Mit seinem Urteil vom 26.10.2007 entschied das Gericht, dass dem Vermieter in einem solchen Fall ein Schadensersatzanspruch zusteht. Das Anbohren von Kunststofffenstern ohne Einwilligung des Vermieters stellt eine Pflichtverletzung dar. Durch das Anbohren der Fenster wird deren Substanz beschädigt und die Löcher können beim Auszug des Mieters nicht ohne weiteres verschlossen werden. Zwar ist ein Verschließen dieser Bohrlöcher durch ein Kunststoffgranulat im Schweißverfahren und anschließendem Schleifen möglich, jedoch stellt dies keine nachhaltige Reparatur im Hinblick auf Verfärbungen dar.
Bestreiten der Heizkostenabrechnung
Nach Zugang der Betriebskostenabrechnung ist jeder Mieter berechtigt und verpflichtet, seine Abrechnung zu prüfen. Ist die Abrechnung fehlerhaft, kann eine ordnungsgemäße Abrechnung vom Vermieter verlangt werden. Das LG Berlin hat jedoch mit seinem Urteil vom 21.04.2008 entschieden, dass der Mieter die Werte in seiner Heizkostenabrechnung nicht mit der Behauptung, diese seien doppelt so hoch als üblich, bestreiten und auch keine Erklärung des Vermieters zur Höhe der abgelesenen Verbrauchswerte verlangen kann. Grundsätzlich hat der Mieter den Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot darzulegen. Lediglich pauschale Einwendungen des Mieters müssen dagegen vom Vermieter nicht berücksichtigt werden. So muss der Mieter auch genau darlegen, warum bestimmte Kostenansätze überhöht sein sollen. Nur dann ist der Vermieter zur Überprüfung und Korrektur der Betriebskostenabrechnung verpflichtet.
Betriebskostenvorschüsse und fristlose Kündigung
Nach jeder Betriebskostenabrechnung ist zu prüfen, ob die vereinbarten Vorauszahlungen dem aktuellen Bedarf entsprechen oder diese anzupassen sind. Leider kommt es aufgrund der ständigen Preissteigerungen insbesondere im Bereich der Wasser- und Wärmelieferung zu Nachforderungen, so dass die Betriebskostenvorauszahlung oftmals zu erhöhen ist. Trotz entsprechender und pünktlicher Information passt jedoch nicht jeder Mieter seine Mietzahlung an, so dass es zu einem Mietrückstand in Höhe der monatlichen Betriebskostenanpassung kommt. Der BGH hat nunmehr in seinem Urteil vom 28.11.2007 entschieden, dass auch ein solcher Mietrückstand, der sich aus Betriebskostenvorauszahlungen zusammensetzt und einen Betrag von mehr als 2 Bruttomonatsmieten übersteigt, das Recht zur fristlosen Kündigung nach § 543 Absatz 2 Nr. 3a BGB begründet. Denken Sie also bitte rechtzeitig daran, im Falle einer Anpassung Ihrer Betriebskostenvorauszahlung, Ihre monatliche Mietzahlung entsprechend zu ändern.
Wartung der Elektroleitungen
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich erneut mit der Frage beschäftigt, ob der Vermieter zur regelmäßigen Wartung der Elektroleitungen verpflichtet ist. In seinem Urteil vom 15.10.2008 hat der BGH entschieden, dass der Vermieter nicht ohne konkreten Anlass oder Hinweise auf Mängel eine regelmäßige Prüfung der Elektroleitungen durchführen muss. Zwar träfe den Vermieter die Verkehrssicherungspflicht für den Zustand der Mietsache, jedoch ergibt sich daraus keine Verpflichtung, eine regelmäßige umfassende Inspektion der gesamten Elektroinstallation durchzuführen.